Home
НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: НОВЫЙ МЕХАНИЗМ ИСЧИСЛЕНИЯ Печать

УДК 336.2

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ:

НОВЫЙ МЕХАНИЗМ ИСЧИСЛЕНИЯ

 

                                 © 2014 г. Ю.И. Бородина, С.А. Литвинова            

                                                                    

Южно-Российский институт управления Российской академии народного

хозяйства и государственного

управления при Президенте

Российской Федерации

344002, г. Ростов-на-Дону,

ул. Пушкинская, 70

South Russia Institute of Administration

of The Russian Presidential Academy

of National Economy and Public

Administration

70, Pushkinskaya St.,

Rostov-on-Don,

344002

 В статье рассматриваются налоги на недвижимое имущество граждан, как в зарубежных странах, так и в РФ, а также вопросы начисления и уплаты налога на имущество физических лиц и механизм их начисления. Делается вывод, что введение налога на недвижимость будет способствовать обновлению производственной базы, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости. Налог на недвижимость, таким образом, будет выполнять все функции: фискальную, стимулирующую и социальную.

Ключевые слова: налог на имущество физических лиц, налоговая база, кадастровая стоимость, рыночная стоимость.

 

The article focuses on taxes on citizens’ immovable property in foreign countries and in Russia, as well as the calculation and payment of tax on individuals’ property and the mechanism of its accrual; concludes that the introduction of real estate tax will help to update production database, to encourage the efficient use of land and real estate objects. The estate tax, therefore, will be to perform all functions: fiscal, stimulus, and social.

Keywords: tax on individual’s property, tax base, cadastral value, market value.

 

В настоящее время имеет место низкая собираемость имущественных налогов и проблемы администрирования (использование в качестве налоговой̆ базы (по налогу на имущество физических лиц) инвентаризационной стоимости, сложность и многообразие системы льгот, несовершенство процедур расчета и порядка уплаты по налогу). Между тем преимущество имущественных налогов заключается в высокой̆ степени стабильности налоговой̆ базы. Имущественные налоги не зависят от результатов финансово-хозяйственной̆ деятельности налогоплательщиков, что позволяет рассматривать их в качестве стабильных источников формирования доходов региональных и местных бюджетов. Для обеспечения собственных полномочий органам местного самоуправления в первую очередь необходимы налоговые доходы, которые являются финансовой основой развития муниципальных образований в Российской̆ Федерации, существенную часть которых должен составить налог на недвижимость.

Само понятие «недвижимое имущество» раскрывается в Гражданском кодексе РФ. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В странах с развитой экономикой налоги на недвижимое имущество граждан являются одним из основных источников доходов бюджетов местного уровня, поскольку объекты недвижимости характеризуются постоянством расположения, и их принадлежность (в том числе отношения собственности) легко фиксируется. Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах мира (например, поимущественный – в США, Японии; поземельный – в Германии, Франции; земельный налог со строений и налог на жилище во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте – в Испании), но значимость его различна. В большинстве стран поступления на местном уровне.

Объектами обложения этим налогом служат земля, строения (промышленные и жилищные) и другие виды недвижимости. Базой налогообложения почти во всех странах является оценочная стоимость имущества. Поскольку обложение и изъятие этого налога происходят согласно местному законодательству, то ставки налога различаются и устанавливаются как в процентном отношении от стоимости имущества, так и в виде твердой суммы с единицы стоимости имущества.

Обращение к зарубежному опыту позволяет увидеть, что в каждой стране есть свои особенности налога на недвижимость, так, например, в Великобритании данный налог является единственным местным налогом, поступления от него самые высокие в мире и составляют более чем 10 %; во Франция – владелец недвижимости платит фактически два налога: на имущество и на жилье.

В большинстве зарубежных стран сумма налога зависит от рыночной стоимости недвижимости.

В каждой стране имеются свои особенности, но общей прогрессивной чертой является то, что средства от уплаты налога на недвижимость направляются на развитие городской инфраструктуры, поэтому гражданам выгодно платить этот налог. Поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти. В связи с тем, что большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.

В настоящее время вопросы начисления и уплаты налога на имущество физических лиц регулируются законом РФ от 09.12.91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон № 2003-1). Этим налогом облагается недвижимость, которая находится в собственности физических лиц (например, квартиры, жилые дома и дачи). Налоговая база для расчета этого налога определяется, исходя из инвентаризационной стоимости имущества (п.2 ст. 5 Закона 2003-1), под которой, согласно инструкции МНС России от 02.11.1999 г. №54, понимается «восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги» [1].

Однако с 1 января 2015 года закон № 2003-1 отменяется, и в соответствии с Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации» и признании утратившим силу закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» введена глава 32. «Налог на имущество физических лиц». Одним из главных изменений, введенных новой главой НК РФ, станет переход к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [2].

Кадастровая стоимость, как правило, максимально приближена к рыночной стоимости имущества (поскольку при ее установлении учитывается, например, сегмент недвижимости, расположение, площадь и год постройки). Инвентаризационная же стоимость может быть существенно ниже рыночной цены. Поэтому рассчитанный по кадастровой стоимости налог в большинстве случаев будет выше.

С 1 января 2017 года в связи с принятием федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» № 250-ФЗ от 23 июля 2013 года при ведении государственного кадастра недвижимости будет применяться единая государственная система координат, установленная Правительством Российской Федерации для использования при осуществлении геодезических и картографических работ.

Налог на имущество – местный налог, который будет регулироваться не только НК РФ, но и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь).

Налог на имущество физических лиц будет вводиться в действие субъектами Российской Федерации.

Для введения налога каждый субъект РФ должен:
1) выработать порядок определения кадастровой стоимости имущества;
2) установить единую дату, с которой на территории субъекта РФ налоговая база по налогу будет определяться, исходя из кадастровой стоимости.

До осуществления этих процедур для расчета налога будет применяться действующий сейчас порядок. То есть налог будет рассчитываться, исходя из инвентаризационной стоимости имущества (ст. 402 НК РФ).

При этом необходимо учитывать, что субъекты РФ вправе ввести новый порядок расчета налога уже с 1 января 2015 года. Однако для этого они должны принять и опубликовать соответствующий региональный закон не позднее 1 декабря 2014 года.

Налог будет начисляться на перечисленное ниже имущество (ст. 401 НК РФ): жилой дом; жилое помещение (квартира, комната); гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

При этом жилые строения, которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства будут относиться к жилым домам.

Для сравнения заметим, что в действующем перечне объектов налогообложения не упоминаются, например, машино-места, объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы (ст. 2 Закона №2003-1). То есть перечень налогооблагаемых объектов расширен.

Налоговая база по налогу будет определяться в отношении каждого объекта недвижимости как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости. Однако новой 32 главой НК РФ предусмотрены налоговые вычеты. Они представляют собой значения, на которые уменьшается кадастровая стоимость имущества (ст. 403 НК РФ). Представим их в таблице.

 

Таблица 1. Уменьшение кадастровой стоимости при расчете налоговой базы (налоговые вычеты)

Объект недвижимости

Уменьшение кадастровой стоимости

Квартира

Уменьшается на величину кадастровой стоимости 20-ти кв. метров общей площади этой квартиры.

Комната

Уменьшается на величину кадастровой стоимости 10-ти кв. метров площади этой комнаты.

Жилой дом

Уменьшается на величину кадастровой стоимости 50-ти кв. метров общей площади этого жилого дома.

Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом)

Уменьшается на один миллион рублей.

Необходимо отметить, что размер обозначенных налоговых вычетов может увеличиваться местными властями. В результате увеличения вычетов налоговая база может принимать даже нулевое значение.

Новой статьей 406 НК РФ определены налоговые ставки по налогу на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости:

-   до 0,1% – для жилых домов и жилых помещений, недостроенных жилых домов, гаражей и машино-мест;

-   до 2% – для административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей;

-   до 0,5 % – для прочих объектов налогообложения.

При этом муниципальные образования вправе изменять ставку 0,1%, установленную для квартир, домов и гаражей. Местные власти могут повысить данную ставку, но не более, чем в три раза, или понизить ее до нулевого значения.

Также допускается установление дифференцированных ставок в зависимости от: кадастровой или суммарной инвентаризационной стоимости объекта; вида объекта; места его нахождения; видов территориальных зон, в границах которых расположен объект налогообложения.

Согласно новым поправкам в Налоговый кодекс налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц (ст. 407 НК РФ, ст. 4 Закона №2003-1). Так, по-прежнему, не будут уплачивать имущественный налог инвалиды I и II групп, а также инвалиды с детства. Заметим, что налоговая льгота представляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика. Для получения льготы потребуется до 1 ноября уведомить налоговый орган об объектах, в отношении которых будет применяться налоговая льгота. Если собственник не направит в инспекцию такое уведомление, то налоговая льгота будет предоставлена в отношении объекта с максимальной суммой налога.

Налог потребуется уплачивать в срок не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом. Учитывая, что налоговым периодом является календарный год, то в тех субъектах, где налог начнет действовать с 1 января 2015 года, впервые уплатить налог, рассчитанный по новым правилам, потребуется не позднее 1 октября 2016 года.

Итак, согласно новым поправкам в Налоговый Кодекс, начиная с
1 января 2020 года налоговая база по  налогу на имущество физических лиц будет исчисляться на всей территории РФ только исходя из кадастровой стоимости. До этого временно введена норма, которая не должна допустить резкого увеличения налоговой нагрузки.

Если сумма налога, рассчитанная «по-новому», окажется выше суммы налога, рассчитанной «по-старому», то в первые четыре года после введения в регионе новых правил налог будет рассчитываться последующей формуле:

Н = (Н1— Н2) x К+ Н2                                                           (1)

Н – сумма налога к уплате; Н1 – сумма налога, рассчитанная «по-новому» (то есть из кадастровой стоимости); Н2 – сумма налога, рассчитанная «по-старому» (то есть из инвентаризационной стоимости); К – понижающий коэффициент. Коэффициент составит:

-   0,2 – первый год;

-   0,4 – второй год;

-   0,6 – третий год;

-   0,8 – четвертый год.

На пятый год, после того как в регионе будет введен новый порядок расчета, налог будет исчисляться так, как было описано в приведенных выше примерах.

Рассмотрим проблемы, связанные с введением нового подхода к налогообложению объектов недвижимости.

Прежде всего, необходимо отметить, что определение налоговой базы, исходя из рыночных цен на недвижимость, – основной риск возникновения социальной напряженности.

Кадастровая стоимость, в отличие от инвентаризационной, учитывает рыночную стоимость объекта недвижимости, соответственно в связи с введением поправок в НК налогооблагаемая база будет значительно отличаться в пользу увеличения.

Основной проблемой, препятствующей к введению единого налога на недвижимость, является отсутствие полного перечня объектов недвижимости в государственном кадастре. Если сведений об объекте нет, значит, рассчитать кадастровую стоимость невозможно, как, впрочем, и сам налог.

Согласно Федеральному закону от 04.10.2014 N 284-ФЗ уже 1 января 2015 года вступят в силу новые принципы налогообложения недвижимого имущества физических лиц. Поэтому во многих регионах в полную силу он фактически не начнет действовать, пока не будет произведена полномасштабная кадастровая оценка. Впрочем, этот вариант законом тоже предусмотрен. Определение налоговой базы по инвентаризационной стоимости недвижимости окончательно и бесповоротно не будет производиться только с 1 января 2020 года.

На основании вышеизложенного отметим, что основными преградами для введения налога на недвижимость выступают следующие моменты:

1)   отсутствие полных сведений о недвижимом имуществе;

2)   в ряде случаев имеются недостоверные данные в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о якобы физическом существовании объекта недвижимости и связанных с ним вещных правах на недвижимость;

3)   нехватка молодых квалифицированных специалистов в области кадастровой оценки и независимой оценки недвижимости;

4)   коррумпированность или повышенный уровень риска сговора заказчика независимой оценки – налогоплательщика и независимого оценщика в целях указания в отчете об оценке нужных налогоплательщику результатов оценки;

5)   сознательное занижение цен на недвижимость в договорах купли-продажи, в результате недостоверные цены в договорах, представляемые на регистрацию в Росреестр, и отсутствие возможности сформировать верный статистический отчет о сложившихся на текущую дату усредненных дифференцированных по категориям объектов стоимостных показателях на рынке недвижимости.

Преимущества имущественных налогов заключаются в высокой степени стабильности налоговой базы; такие налоги менее всего подвержены колебаниям и не зависят от результатов деятельности хозяйствующих субъектов. Это позволяет рассматривать имущественные налоги в качестве стабильных доходных источников соответствующих уровней. Еще одно преимущество – государство, применяя дифференцированную систему ставок налога на имущество, стимулирует организации на более эффективное использование имущества; может поощрять одни виды деятельности и ограничивает другие; а налоговые платежи с имущества играют важную роль в выполнение социальных программ в регионах. Таким образом, налоги на имущество сочетают в себе фискальную и регулирующую функции, причем в рыночных условиях значение последней должно преобладать. Постоянные доходы местного бюджета стимулируют реализацию социально-экономических проектов, которые повысят уровень жизни населения.

Негативным последствием введения налога на недвижимость могут стать следующие обстоятельства: снижение спроса на недвижимость; увеличение расходов на содержание жилья; приостановка строительства многоквартирных и малоэтажных домов.

Подводя итог, можно сказать, что для введения налога на недвижимость необходимо учитывать экономическое состояние нашего государства, уровень заработной платы граждан и другие факторы, которые могут повлиять на его исчисление, уплату и привести к ущемлению законных прав и интересов собственников.

Представляется, что введение налога на недвижимость будет способствовать обновлению производственной базы, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости. Налог на недвижимость, таким образом, будет выполнять все функции: фискальную, стимулирующую и социальную.

Тем не менее, введение налога на недвижимость должно стать важным шагом в реформировании системы налогообложения в России. Налогообложение станет прозрачным, а это, в свою очередь, приведет к развитию производства и увеличению инвестиций.

Источники

1. URL: http://www.consultant.ru/

2. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» // URL: http://smao.ru/ru/documents/ministry_action/text/fso_4.html